Nghị định số 21/2021 của Chính phủ về việc thi hành Bộ luật dân sự về nghĩa vụ bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 15-5-2021, cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất thay vì chỉ có tổ chức tín dụng như trước đây.

Một góc khu đất thuộc dự án của Công ty MT bị cơ quan điều tra ngăn chặn chuyển dịch do có tố cáo liên quan đến việc thế chấp vay bằng hợp đồng giả cách - Ảnh: B.S.

Việc này giúp tránh được các hợp đồng giả cách giữa chủ nợ với người vay, dẫn đến tranh chấp mà phần thiệt luôn thuộc về người vay.

Dễ dàng thế chấp sổ đỏ

Theo đó, với nhiều quy định cụ thể về việc thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, các tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm trong các giao dịch dân sự... thì nghị định đã quy định cụ thể cá nhân, tổ chức kinh tế được nhận thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ), tài sản gắn liền của người khác.

Cụ thể, điều 35 nghị định này quy định: "Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ".

Như vậy với quy định này, bất kỳ ai đủ năng lực hành vi dân sự đều có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất. Nếu nhận thế chấp để vay mượn tài sản (kèm có trả lãi) thì việc tính lãi suất, lãi trả chậm... được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành.

Như vậy, thay vì trước đây chỉ có các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp "sổ đỏ, sổ hồng", thì nghị định này đã cho phép cá nhân và tổ chức kinh tế khác được nhận thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay và giao dịch dân sự.

Theo luật sư Nguyễn Văn Dũ, khi chưa có quy định này, người có đất muốn vay tiền cá nhân (khi không đủ điều kiện để vay của tổ chức tín dụng) nhưng muốn cầm cố bằng sổ đỏ thường bị chủ nợ buộc ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho mình để đảm bảo khả năng trả nợ.

Mặc dù người vay nợ biết rõ là tiềm ẩn rủi ro nên đã ký thêm nhiều văn bản khác, nhưng một khi hợp đồng mua bán đã được ký thì chủ nợ có thể sang tên mình bất kể khi nào.

Cũng có trường hợp ý chí của con nợ chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng giả cách, không đồng ý cho chủ nợ sang tên nhưng lợi dụng hợp đồng chuyển nhượng và sự thiếu kiểm tra thực tế của cơ quan chỉnh lý biến động, chủ nợ tự ý đăng ký sang tên cho mình.

"Cao thủ hơn, sau khi đã sang tên hoặc đồng thời với việc ký hợp đồng chuyển nhượng, nhiều chủ nợ buộc con nợ ký hợp đồng thuê nhà đất, tiền thuê nhà đất phải trả hằng tháng chính là tiền lãi vay" - luật sư Dũ nói.

Nhiều người đã mất nhà từ những khoản vay nhỏ

Thực tế đã có nhiều vụ tố cáo đến công an hoặc đưa ra tòa về việc vay tiền nhưng ký hợp đồng mua bán giả cách. Gần đây cơ quan điều tra Bộ Công an cũng đã khởi tố vụ án liên quan đến những tố cáo của người dân trong việc vay tiền rồi bị lấy mất quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo luật sư Dũ, việc cho vay với hợp đồng giả cách ngày càng tinh vi hơn. Trong khi đó, con nợ luôn yếu thế, không chứng minh được rằng bản chất chỉ là việc vay tiền, còn hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ là giả cách. Họ cũng không chứng minh được việc trả tiền lãi vay nên xác suất bị mất nhà đất rất lớn.

Thực tế, rất ít vụ kiện làm rõ được bản chất vay tiền để hủy bỏ các giao dịch giả tạo, bảo vệ tài sản của người vay. Có người chỉ vay một khoản tiền nhỏ nhưng bị buộc làm hợp đồng giả cách chuyển nhượng luôn nhà đất và sau đó bị chủ nợ "phù phép" sang tên dẫn đến mất nhà.

Bởi vậy, quy định mới của nghị định 21 đã tạo "lối đi" hợp pháp cho việc bảo đảm nghĩa vụ trả nợ giữa cá nhân với cá nhân. Luật sư Dũ đưa ra lời khuyên: "Từ nay ai vay tiền cá nhân mà muốn thế chấp bằng sổ đỏ, sổ hồng thì đừng ký hợp đồng chuyển nhượng nữa mà hãy ký hợp đồng thế chấp nhà đất theo quy định mới".

Ngoài nội dung trên, nghị định cũng quy định: trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền, mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.