Trong các vấn đề cần phải giải quyết khi bắt tay vào kinh doanh, nhất là lĩnh vực bán hàng, mặt bằng là yếu tố đóng vai trò quan trọng, nếu lựa chọn sai lầm có thể dẫn tới thua lỗ cho người đầu tư. Dưới đây là một số lời khuyên cho bạn đối với việc chọn vị trí mặt bằng kinh doanh.

Bước 1: Nghiên cứu kỹ khu vực, vị trí sẽ thuê mặt bằng

Hiện nay, rất nhiều người bắt tay vào kinh doanh khi thấy một mặt bằng rẻ, vội ký kết hợp đồng thuê ngay rồi sau đó mới tính đến lựa chọn ngành hàng hóa cho việc kinh doanh của bản thân. Điều này có thể dẫn tới rủi ro lớn. Một mặt bằng tốt được đánh giá qua nhiều yếu tố, giá rẻ chỉ là một trong các yếu tố đó. Yếu tố quan trọng nhất là sự phù hợp.

Người kinh doanh thông minh là người sẵn sàng chi 100 triệu để thuê một mặt bằng tọa lạc tại vị trí có nhiều cơ hội mang đến doanh thu tốt cho ngành hàng kinh doanh của họ chứ không phải là người chi ra 20 triệu đồng để thuê một điểm kinh doanh có nguy cơ ế ẩm.

Bước 2: Sàng lọc mặt bằng phù hợp

Để thực hiện bước này, người đi thuê cần phải thu thập rất nhiều thông tin một cách chi tiết và tỉ mỉ qua 3 khâu:

• Lọc thông tin về yếu tố nhân khẩu học: khách hàng tại khu vực đó có giới tính, độ tuổi, thu nhập, thói quen tiêu dùng ra sao?
• Lọc thông tin về sản phẩm: họ đang dùng những sản phẩm gì tương tự với hàng hóa bạn định kinh doanh? Đối với mỗi sản phẩm, mức giá mà họ chi trả là bao nhiêu và mức độ thường xuyên dùng sản phẩm đó như thế nào?
• Lọc thông tin về đối thủ cạnh tranh: Đối thủ cạnh tranh trực tiếp và gián tiếp của bạn là ai? Họ bán các sản phẩm như thế nào? Cách thức kinh doanh của họ có những điểm đặc biệt nào?

Bước 3: Tìm kiếm và sàng lọc các mặt bằng

Trong bước này, người đi thuê mặt bằng phải tìm kiếm những thông tin về giao dịch cho thuê mặt bằng phù hợp với loại hình kinh doanh và ngân sách đang có. Bạn có thể thu thập thông tin qua: báo chí, môi giới, các trang web rao vặt, hỏi trực tiếp chủ nhà, người dân buôn bán trong khu vực...

Điểm cần lưu ý nhất trong giai đoạn này là bạn cần đưa ra các tiêu chí thật cụ thể, phù hợp với loại hình kinh doanh của mình nhằm nhanh chóng sàng lọc đi các thông tin không cần thiết.

Những tiêu chí bao gồm: số lượng khách, diện tích, vị trí chiến lược, ngân sách...Với tất cả các địa điểm được chọn sau khi đã sàng lọc, bạn phải đi thực tế để nắm thêm thông tin chi tiết. Hãy nhớ: “Dành 80% thời gian để sàng lọc giao dịch, 20% đi xem và thương lượng”. Đừng làm ngược lại bởi sẽ tốn thời gian vô ích.

Bước 4: Giữ kỷ luật khi tiến hành thương lượng

Trong quá trình thương lượng, một nguyên tắc bất di bất dịch cần ghi nhớ là: “Hãy dành nhiều thời gian trao đổi thương lượng qua lại". Cũng giống như chơi kéo co, nếu thắng lợi ngay lập tức, bạn sẽ ngã nhào. Vì thế, đừng vội chấp nhận lời chào giá của chủ nhà. Hãy thương lượng. Họ sẽ chấp nhận thương lượng nếu họ thực sự muốn cho thuê.

Nguyên tắc kế tiếp của việc thương lượng là dựa trên phương châm “Win - Win” nghĩa là Đôi bên cùng thắng. Trên cơ sở hai bên cùng thắng, người đi thuê sẽ đạt được thứ mà họ muốn và chủ nhà cũng vui vẻ.

Một nguyên tắc nữa cần lưu ý là tránh tuyệt đối cảm xúc lên quá cao khi lựa chọn mặt bằng. Nếu mặt bằng tốt nhưng vượt quá ngân sách, bạn hãy mạnh dạn bỏ qua nó. Nếu bạn thấy một mặt bằng phù hợp và rất thích nó, cũng đừng để cảm xúc vượt quá sự kiểm soát vì như vậy dễ khiến bạn gặp bất lợi trong quá trình thương lượng. Chủ nhà biết bạn đang rất thích địa điểm này và họ sẽ không dễ dàng nhân nhượng trong việc giảm giá thuê.

Bước 5: Xúc tiến hợp đồng cẩn thận

Đây là bước đặc biệt quan trọng. Mọi thứ sau khi thương lượng thành công phải được phản ánh trong hợp đồng thuê một cách chi tiết, rõ ràng. Có rất nhiều điểm cần lưu ý khi làm hợp đồng thuê:

• Đầu tiên, hợp đồng bắt buộc phải có đủ 7 chi tiết: diện tích, giá thuê, tiền cọc, thời gian thuê, ngày bàn giao nhà, khoản tăng giá hằng năm, tình trạng mặt bằng lúc bàn giao.
• Thứ hai, bên đưa hợp đồng chính là bên có lợi. Bạn nên giành quyền làm hợp đồng về phía mình để có cơ hội đưa vào thêm những điều khoản có lợi cho mình.
• Thứ ba, nên công chứng hợp đồng. Công chứng viên sẽ xác nhận giúp bạn coi đó có phải là người chủ thực sự của mặt bằng đó hay không.
• Thứ tư, thỏa thuận rõ những chi phí liên quan trong hợp đồng: chi phí xây dựng sửa chữa (nếu có).

Tóm lại, khi thuê mặt bằng, câu hỏi quan trọng nhất là khu vực này đã phù hợp? Có hiện diện khách hàng tiềm năng không? Mức chi trả của khách ra sao? Việc kinh doanh thua lỗ không chỉ do chọn sai vị trí đặt mặt bằng nhưng đó lại là lý do quan trọng nhất quyết định sự thành bại của một mô hình kinh doanh.

ST