“Đút túi” trăm triệu trong chớp mắt

Quý II, ông Hưng có mua căn nhà phố trong hẻm nhỏ đường Trần Đình Xu, quận 1. Nhà có kết cấu một trệt, một lửng, một lầu, tổng diện tích sàn khoảng 65m2, được xây cách đây gần chục năm. Gia chủ chào bán giá 1,3 tỷ đồng, pháp lý đầy đủ. Ngay khi thấy tin rao, ông Hưng đã tức tốc đi xem rồi chốt tiền cọc. “Tôi tranh thủ chạy đua đánh nhanh rút gọn vì không dễ gì tìm được nhà phố giữa trung tâm Sài Gòn có giá bằng với căn hộ vùng ven”, ông Hưng giải thích.

2 tháng sau, nhà đầu tư này đã bán được căn nhà phố đó với giá 1,8 tỷ đồng, mang về khoản lãi 500 triệu đồng. Đây là thương vụ săn nhà phố mini và bán lại có lợi nhuận thứ 3 trong năm của ông Hưng. Tất cả đều được mua nhanh và bán trong 3 – 6 tháng, căn ôm hàng lâu nhất không quá một năm. Trung bình với mỗi thương vụ đánh nhanh rút gọn lãi 300 – 500 triệu đồng/căn, vị chi 3 thương vụ mang về cho nhà đầu tư này khoản lãi bạc tỷ.

Cũng ưa chuộng buôn nhà phố trên dưới 1,5 tỷ đồng, 10 năm qua, ông Cần (Thủ Đức) vẫn thường săn nhà lẻ diện tích nhỏ khắp các địa bàn quận 5, 6, 10... để bán lại. Nhà đầu tư này đã giao dịch khá nhiều sản phẩm theo cách đánh nhanh rút gọn và hiếm khi bị lỗ. 80% các thương vụ được sang tay trong vòng 6 – 12 tháng, 20% còn lại bán chậm hơn nhưng bù lại cho thuê tốt, nguồn thu nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng và tài sản tăng giá trị qua những cơn sốt đất.

Ông Cần tiết lộ, có một nghịch lý rất lạ lùng là người mua tuy ít tiền nhưng vẫn chuộng nhà liền thổ. Vì lẽ đó mà có khá nhiều người sẵn sàng chấp nhận những căn nhà diện tích đất chỉ 15-25m2, hẻm nhỏ, miễn là pháp lý đầy đủ, vị trí di chuyển thuận tiện và đủ chức năng (bếp, vệ sinh, nơi để xe, phòng ngủ). Đây là lý do nhà phố mini trở thành một thị trường buôn bán kiểu đánh nhanh rút gọn, thậm chí là sang tay “qua đêm” vẫn có lãi.

Vì sao nhà đầu tư “chuộng” nhà phố mini?

Có gần chục năm tư vấn pháp lý nhà phố tại Sài Gòn, chuyên gia Nguyễn Tấn Phong cho biết, thị trường không có nhiều nhà phố giá rẻ dưới 1,5 tỷ đồng/căn. Những cơn sốt đất trong thời gian qua đã từng bước đẩy mặt bằng giá bất động sản liền thổ vượt xa tầm với của nhiều người. Do đó, nhà phố mini có pháp lý đầy đủ, nguồn gốc rõ ràng (thường do lịch sử đền bù giải phóng mặt bằng mở đường, chỉnh trang đô thị để lại), giá dưới 1,5 tỷ vẫn thu hút khá nhiều khách hàng.

Một căn nhà phố diện tích đất 20 – 25m2 trở xuống được xây dựng một trệt, một lửng hoặc thêm một lầu thì vẫn đảm bảo các phòng chức năng: khách, bếp, phòng ngủ, toilet và nơi để xe máy. Đa số nhà loại này được mua để ở hoặc khai thác cho thuê với biên lợi nhuận khá tốt. Vì lý do này, những tay buôn  nhà phố mini có 2 phương án lựa chọn. Một là bán nhanh lãi dăm ba trăm triệu đồng mỗi thương vụ. Hai là cho thuê, chờ cơ hội tăng giá để bán trong trung và dài hạn.

Theo ông Phong, mặt thuận lợi của việc buôn  nhà phố mini là tổng giá trị tài sản thường không quá cao so với nhà phố nội thành. Tuy nhiên, mặt hạn chế của nó cũng không phải là ít. Một trong số đó là những căn nhà có diện tích đất quá nhỏ thường không được ngân hàng nhận thế chấp. Đa phần bộ phận thụ lý hồ sơ ngân hàng có luật bất thành văn là sẽ đánh rớt những bất động sản có diện tích thửa đất 20m trở xuống ngay từ vòng thẩm định ban đầu.

Trên thực tế, quy định bất thành văn này được cho là đã thông thoáng hơn 10 năm trước. Cách đây một thập niên, nhà phố được xây dựng trên thửa đất 30m2 cũng bị từ chối. Nhà băng không cho vay các tài sản thế chấp là nhà phố diện tích nhỏ do lo ngại mãi lực của loại tài sản này thấp hơn những căn nhà 35 – 40m2 trở lên. Một lý do khác là đất có diện tích 15 – 20m2 trở xuống thường gặp phải một số hạn chế liên quan đến quy định cấp phép xây dựng, hợp khối công trình.

ST